示范区成本管控是房地产开发项目的重要环节，随着建筑业市场行情的不断变化，高效率开发模式已成为地产公司的稳健法宝。因此，示范区的打造就显得尤为重要。如何在示范区的开发中保证实际速度、质量、效果与成本的多维度共赢，是地产成本人面临的新挑战。本文以示范区装修成本为例，从成本现状、超成本原因分析以及成本管控的建议三个方面浅谈个人心得。

一、示范区装修成本现状

众所周知，示范区是一个项目开发的首开工程。但由于信息、管理及呈现要求等不到位，目前存在着设计滞后、工期紧张、优质供方资源缺乏等痛点，导致整个示范区工程从招标至竣工均处于管控节奏混乱状态，俗称“三边”工程（边出图、边谈价、边施工）。在没有成熟设计或标准工期的情况下，若为保进度和效果而牺牲成本，则会增加大量返工及抢工费用，最终导致实际成本超目标成本。

以A精装工程为例，其目标成本为911万元，因原设计方案中未充分考虑办公功能及露台功能，且未考虑到异型结构施工度，导致实际施工中增加大量返工费、异形结构加工费、装修主材损耗费，最终实际成本超目标成本约200万元。

二、示范区装修超成本原因分析

1、设计面积惯性超标 

因前期方案滞后，示范区实际精装面积超定位会面积约20%，主要原因是对非面客区的办公区域考虑不足，导致后期加载超标。

2、招标价格普遍超标 

成本指标主要参照历史项目，属于正常的市场竞争价格。在实际招标中，因前置信息、设计图纸、现场情况及供方单位缺乏等招标条件的限制，往往选用直委的方式，成本未得到最优体现。

3、材料选用不惜“血本” 

为了提高客户的体验感，并助力营销，通常会重金打造“爆点”示范区，导致加载了冗余功能。示范区的品质需求较高，因此材料的选型通常会有所限制，导致价格垄断，居高不下，损耗率也偏高。

三、示范区装修成本控制建议

基于目前的成本现状分析，对于示范区精装的成本管控，需做好整体策划，具体而言，建议如下：

1、做好招标策划。

前置成本管控，应拉通工程、设计、前期、营销条线，对拿地信息及销售布置进行全盘了解后，再进行招标合约规划的编制。同时，应严控节点，尽量以招标而非直委的方式选择供方单位。

2、明确招标要求。

针对供方单位的约谈，应先明确招标要求。对于可能出现的风险，例如调价依据、措施费用、核价逻辑、争议处理等方式，均应在合作前约定到位，规避后期被现场进度、施工难度绑架的风险。

3、实现装修标准化。

应从成本适配的角度，拉通设计、工程、营销条线，逐步实现装修标准化。这样不仅避免了方案超标、减少施工返工成本，同时还节省了时间成本。在满足客户需求、产品效果的情况下，进行精细成本优化，在聚焦事项的夹缝中“省”出成本来。

总结：

在确保示范区展示效果的前提下，成本人员更需要策划先行，严控结构性成本，重视敏感性成本（成本不均衡投入），关注功能性成本，进一步提高成本投放的水平。

来源：大华集团成本招采平台；作者：云南区域公司，陈健